小區(qū)物業(yè)管理的核心問(wèn)題

      物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展是商品房市場(chǎng)化的產(chǎn)物,中華人民共和國(guó)成立之初，住房是政府分配的，還有專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理這些房子。這種方式保障了公平，但是損失了效率。改革開放之后，為了解決人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要與落后生產(chǎn)力之間的矛盾，我國(guó)引入了效率的市場(chǎng)化運(yùn)作方式。住房制度改革也堅(jiān)持市場(chǎng)化方向，商品房社區(qū)成為了一種新的城市社會(huì)空間。

伴隨商品房市場(chǎng)化，物業(yè)服務(wù)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)管理矛盾的根本原因是市場(chǎng)化不徹底

共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰是物業(yè)管理矛盾的根本。

一些開發(fā)商在售賣房屋過(guò)程中，憑借賣方優(yōu)勢(shì)，通過(guò)格式條款把屬于業(yè)主共有部分的收益權(quán)予以保留。開發(fā)商通過(guò)承接查驗(yàn)，移交給自己前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理共有部分的便利，占有公共配套設(shè)施租金。

明晰產(chǎn)權(quán)是市場(chǎng)化的基礎(chǔ)和前提，在小區(qū)共有部分權(quán)屬未登記的情況下，小區(qū)共有部分收益糾紛無(wú)法理順。

物業(yè)費(fèi)缺乏市場(chǎng)彈性是矛盾的核心。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)價(jià)機(jī)制缺失，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同簽訂難、解除難、終止難。物業(yè)管理費(fèi)缺乏彈性，不能隨著市場(chǎng)需求調(diào)節(jié)，物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感，這是矛盾多發(fā)的主要原因。

物業(yè)管理市場(chǎng)甲方主體缺位是矛盾的集中體現(xiàn)。

業(yè)主大會(huì)法律地位不明確，無(wú)法開設(shè)賬戶，物業(yè)費(fèi)、共有部分收益等業(yè)主共有資金只能通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶收支，沒(méi)有平等主體地位，沒(méi)有更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自主權(quán)。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)有法定決策執(zhí)行權(quán)利，卻不承擔(dān)法律責(zé)任，游離于各方監(jiān)管之外，導(dǎo)致部分業(yè)主委員會(huì)亂作為。須明確權(quán)利義務(wù)，加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)規(guī)范化管理，通過(guò)增加信息透明度加強(qiáng)監(jiān)督，讓業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定，不越位、不錯(cuò)位。

小區(qū)公共服務(wù)缺失是市場(chǎng)化不徹底的表現(xiàn)。

一是表現(xiàn)在政府監(jiān)管不進(jìn)小區(qū)。物業(yè)小區(qū)是城市基本單元，物業(yè)管理已成為城市管理的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定管理物業(yè)小區(qū)，為廣大居民提供必需的服務(wù)。但是，如果相應(yīng)的政府主管部門監(jiān)管不進(jìn)小區(qū)，安全管理、違建管理、噪音管理、排水管理等都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能承受之重。

二是表現(xiàn)在公共事業(yè)不進(jìn)小區(qū)。如果供水、排水、供電等公共事業(yè)的市政專營(yíng)單位將物業(yè)小區(qū)內(nèi)的事務(wù)都交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也給不良物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了尋租空間，可能會(huì)激化物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾。

主動(dòng)承擔(dān)

凡是本案場(chǎng)業(yè)主反饋的問(wèn)題，都跟物業(yè)有關(guān)；凡是在案場(chǎng)工作的物業(yè)人員，都有責(zé)任去解決本案場(chǎng)的問(wèn)題，不管是地產(chǎn)、各施工方、景觀、水電還是其他的所有的問(wèn)題。做物業(yè)沒(méi)有退路，不但需要主動(dòng)服務(wù)，更需要主動(dòng)承擔(dān)起物業(yè)工作中所需要解決問(wèn)題的責(zé)任和協(xié)調(diào)問(wèn)題的責(zé)任，工作中遇到問(wèn)題，解決問(wèn)題，問(wèn)題解決了路也就通了。做物業(yè)，就要破釜沉舟！

責(zé)任到人

網(wǎng)格化管理，責(zé)任到人。工作安排下去不重要，重要的是要有結(jié)果，而且是要有達(dá)到預(yù)期的良好結(jié)果。對(duì)每一個(gè)工作區(qū)域，每一件工作，明確責(zé)任人，公司執(zhí)行的樓管制就很有效果。臨時(shí)性安排的工作，要求各班組負(fù)責(zé)人在完成后拍照發(fā)到微信群，告知完成情況，du絕杳無(wú)音信。

持續(xù)提升

沒(méi)有最 好，只有更好。無(wú)論是直觀的小區(qū)衛(wèi)生、秩序形象、客戶服務(wù)、快遞收發(fā)還是間接的設(shè)備管理，都不能僅僅滿足于現(xiàn)狀，表做好了，里也要做好。

業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求，標(biāo)準(zhǔn)都在不斷提高，我們能做的就是把客戶走訪落到實(shí)處，不斷的了解業(yè)主需求，及時(shí)滿足、超越業(yè)主需求，使物業(yè)服務(wù)不斷的上一個(gè)臺(tái)階、再上一個(gè)臺(tái)階。

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